Kentsel Dönüşüm Nedir? Hangi Binalar için Geçerlidir?
Kentsel dönüşüm, doğal afet riski taşıyan alanlarda bulunan yapıların can ve mal güvenliğini korumak amacıyla yenilenmesini ifade eden bir süreçtir. Özellikle deprem kuşağında yer alan Türkiye’de kentsel dönüşüm, fiziksel bir yenilemenin yanında aynı zamanda toplumsal ve çevresel sürdürülebilirlik açısından da büyük önem taşır. Süreç; genellikle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinasyonunda yürütülür ve 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a dayanır.
Kentsel dönüşümden yararlanmak için bir binanın mutlaka riskli yapı olarak tespit edilmesi gerekir. Bu tespit, yetkili kurumlar tarafından yapılan teknik incelemelerle gerçekleştirilir. Beton kalitesi, taşıyıcı sistem durumu ve zemin yapısı gibi unsurlar detaylı şekilde analiz edilir. Özellikle karot testi gibi yöntemlerle yapının sağlamlığı hakkında net veriler elde edilir. Hangi binaların bu dönüşüm kapsamında değerlendirileceği birçok kişi tarafından merak edilir. Bu kapsamda binam depreme dayanıklı mı, kentsel dönüşüm nedir, kentsel dönüşüm sürecinde nelere dikkat edilmelidir gibi soruların yanıtlarını öğrenmek için yazımızın devamını okuyabilirsiniz. Ayrıca evinizi depreme karşı güvence altına almanın bir yolu olarak Bereket Sigorta’ dan Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) da yaptırmayı düşünebilirsiniz.
Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler? Başvuru ve Değerlendirme Aşamaları
Kentsel dönüşüm süreci, hem bireysel başvurularla hem de kamu eliyle başlatılabilen çok aşamalı bir yenileme sürecidir. Amacı, riskli yapıların tespit edilerek güvenli yapılara dönüştürülmesidir. Süreç, kanuni olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülür ve belirli adımlardan oluşur. İlk aşama yapının riskli olup olmadığının belirlenmesiyle başlar. Bu işlem için yapı sahibi ya da maliklerden biri, lisanslı kuruluşlara başvurarak risk tespiti talebinde bulunabilir. Lisanslı kuruluşlar, yapıdan numune alarak taşıyıcı sistemin dayanıklılığını inceler. Zemin durumu, malzeme kalitesi ve genel yapı statiği gibi teknik kriterler değerlendirilir. Hazırlanan teknik rapor; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü’ne sunulur.
Riskli yapı raporunun onaylanmasıyla birlikte bina resmen “riskli yapı” statüsü kazanır. Bu karar ilgili tapu müdürlüğü aracılığıyla maliklere bildirilir ve tapuya şerh düşülür. Bu aşamada malikler isterse 15 gün içinde itiraz hakkını kullanabilir. Riskli yapının yıkımı için malikler arasında en az üçte iki çoğunluk sağlanmalıdır. Anlaşma sağlandıktan sonra yıkım süreci başlatılır ve yeniden yapım için projelendirme aşamasına geçilir.
Binam Depreme Dayanıklı mı? Risk Tespitinde Kullanılan Yöntemler
“Binam depreme dayanıklı mı?” sorusu, özellikle Türkiye gibi aktif fay hatları üzerinde bulunan ülkelerde yaşayan herkesin mutlaka kendisine sorması gereken hayati bir sorudur. Depreme karşı dayanıklı olmayan yapılar, büyük can ve mal kayıplarına yol açabileceğinden mevcut binaların teknik analizlerle değerlendirilmesi büyük önem taşır. Deprem dayanıklılığı tespitinde kullanılan yöntemler, bilimsel ve mühendislik temelli uygulamalardan oluşur. Bu süreçte en çok başvurulan yöntemlerden biri karot testidir. Karot testi, binanın taşıyıcı kolon ve kirişlerinden özel bir cihazla silindir şeklinde beton numunesi alınarak yapılan bir dayanıklılık ölçümüdür. Bu test sayesinde betonun basınç dayanımı laboratuvar ortamında ölçülür ve yapı elemanlarının zamana karşı gösterdiği dayanım tespit edilir.
Risk tespitinde kullanılan yöntemlerden biri olan röntgenli donatı tespiti ile kolon ve kirişlerdeki donatı çapı ve aralıkları belirlenir. Ayrıca zemin etüt raporu ile yapının bulunduğu bölgedeki zemin türü, taşıma kapasitesi ve sıvılaşma riski değerlendirilir. Rijitlik ve düzensizlik analizleri ise yapının katlar arasında nasıl davrandığını ve deprem anında nasıl bir yük dağılımına maruz kalacağını anlamaya yardımcı olur. Bu değerlendirmeler sonucunda yapı, “riskli” veya “risksiz” olarak sınıflandırılır. Eğer yapı riskli olarak tespit edilirse, bu durum ilgili kamu kurumlarına bildirilir ve kentsel dönüşüm süreci başlatılabilir.
Riskli Deprem Bölgelerinde Kentsel Dönüşümün Önemi
Türkiye, aktif fay hatları üzerinde yer alan bir ülkedir ve yüzölçümünün yaklaşık %92’si deprem riski altındadır. Nüfusun büyük bir kısmı 1. ve 2. derece deprem bölgelerinde yaşamaktadır. AFAD'ın 2023 yılı Türkiye Deprem Tehlike Haritasına göre İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Hatay, Kahramanmaraş ve Erzincan gibi iller; yüksek riskli bölgeler arasında yer alır. Bu coğrafi gerçeklik karşısında kentsel dönüşüm, hayat kurtaran stratejik bir zorunluluktur. Özellikle eski yapılar, mühendislik hizmetlerinden yoksun olarak inşa edilmişse bir deprem anında ciddi hasar alma riski taşır. Bu tür yapıların depreme dayanıklı hale getirilmesi, can kaybını ve maddi zararı en aza indirmek açısından hayati öneme sahiptir.
Kentsel dönüşüm sayesinde riskli binaların yanında aynı zamanda altyapı, ulaşım yolları, enerji hatları ve sosyal donatılar da yeniden planlanmakta ve dirençli kentler oluşturulmaktadır. Böylece afet sonrası toparlanma süresi kısalmakta, toplumsal dayanıklılık artmaktadır. Deprem riski taşıyan bölgelerde yaşayan bireylerin yaşadıkları yapıların güvenliğini sorgulaması ve gerekirse karot testi gibi teknik analizlerle yapı dayanımını ölçtürmesi büyük önem taşır. Eğer bina riskli olarak tespit edilirse devlet destekli kentsel dönüşüm projelerinden faydalanmak mümkündür.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kentsel dönüşüm, yalnızca bir binanın yıkılıp yeniden yapılmasından ibaret değildir. Sürecin sağlıklı ve hak kaybı olmadan tamamlanabilmesi için birçok teknik ve hukuki detayın dikkate alınması gerekir. Bu sürece dahil olmayı düşünen maliklerin ve kiracıların göz önünde bulundurması gereken temel unsurlar, şöyle sıralanabilir:
• Karot testi ve diğer analizler; yalnızca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisans verilen kurum ve kuruluşlar tarafından yapılmalıdır. Aksi halde rapor geçerli sayılmaz.
• Binanın tapu durumu, hissedar bilgileri ve varsa ipotek ya da haciz gibi durumlar mutlaka gözden geçirilmelidir. Hukuki sorunlar, süreci geciktirebilir.
• Maliklerin üçte iki çoğunluğu sağlanmadan dönüşüm süreci başlatılamaz. Bu oran sağlansa dahi anlaşmaların yazılı ve noter onaylı olması gereklidir.
• Müteahhit veya yüklenici firma seçerken daha önceki projeleri, teknik yeterliliği ve mali gücü ayrıntılı olarak incelenmelidir. Gerekirse teknik müşavir desteği alınabilir.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, teslim süresi, hak ediş oranları ve olası cezai şartlar net bir biçimde düzenlenmelidir. Hukuk danışmanından destek alınması önerilir.
Hangi Binalar Kentsel Dönüşüm Kapsamına Girer? Yasal ve Teknik Kriterler
Kentsel dönüşüm uygulamaları, özellikle can güvenliği açısından tehlike arz eden yapıları kapsar. Bu nedenle dönüşüm sürecine dahil edilecek binalar, belirli yasal ve teknik kriterlere göre değerlendirilir. Yasal olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşümün temelini oluşturur. Bu kanun kapsamında riskli yapıların belirlenmesi, yıkımı, yeniden inşası ve maliklerin haklarının korunmasına dair tüm düzenlemeler açıkça yer alır. Bir binanın dönüşüm kapsamına girmesi için riskli yapı olarak tespit edilmesi yeterlidir. Riskli yapı tespiti, bakanlık tarafından yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır.
Teknik olarak ise binaların taşıyıcı sistemlerinin hasarlı, yetersiz ya da ekonomik ömrünü tamamlamış olması; dönüşümün önünü açar. Bu durumun belirlenmesi için yapı üzerinde karot testi, donatı tespiti, zemin etüdü gibi mühendislik analizleri uygulanır. Beton dayanımı düşük, demir donatısı eksik veya çürümüş olan yapılar; riskli olarak değerlendirilir.
Bu bağlamda her ihtimale karşı siz de Bereket Sigorta ile Deprem Destek Sigortası yaptırabilir, olası bir afete karşı önleminizi alabilirsiniz.
Kaynakça:
https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/3654050
https://resmigazete.gov.tr/eskiler/2012/05/20120531-1.htm
https://www.afad.gov.tr/turkiye-deprem-tehlike-haritasi
444 27 58
